정부가 당초 실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원을 목적으로 발표했던 8.29대책에는 DTI완화, 보금자리주택 공급조정 등의 굵직한 조치들이 포함됐으나, 수도권 아파트 매매가격의 하락폭이 둔화되는 정도에 그쳤으며, 상승세로 반전시키지 못한 것으로 나타났다.
아울러 일부 경매 낙찰률이 반등세를 보이고 있으나 이는 저가 매물 중심으로 이뤄질 뿐 시장 반응은 여전히 미온적인 것으로 나타났다.
더욱이 서민들의 주생활과 직접적인 연관을 맺고 있는 전세가격은 2009년 2월부터 20개월 연속 상승하고 있을 뿐만 아니라 그 상승폭도 10% 이상에 달함으로써 서민들의 어려움이 가중되고 있는 것으로 조사됐다.
이는 정부 정책이 시장에 먹혀들지 않았다는 반증으로 볼 수 있다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “매매가격은 하락하는 반면 전세가격은 계속 오름세를 보임에 따라 매매 대비 전세 비율(2010년 9월 현재 수도권 41.6%)이 2006년 수준까지 상승했다”고 밝히고 “수도권의 입주물량이 적지 않음에도 전세가격이 오르고 있는 현 상황은 매매수요의 전세 전환 및 유보에 따른 결과”라고 해석했다.
즉, 8.29대책 이후에도 주택거래시장의 침체 개선에 가시적인 효과를 보이지 못하면서 주택매매수요가 임대차시장으로 옮겨가 전세가격이 상승하고 있다는 것이다.
허 연구위원은 “집값 상승에 대한 기대감이 낮아지면서 전세매매비율은 지속 상승할 것이며, 입주물량도 줄어들어 전세가격 상승세는 연내 진정되지 않고 내년에도 계속 이어질 가능성이 크다”고 전제하고 “8.29대책이 시장에 미친 영향이 미온적이었던 만큼 △조세정책의 조속한 입법 절차 마련 △순기능보다 부작용이 많은 분양가상한제 폐지 △보금자리주택 물량조절 등 보다 직접적인 후속조치가 시급하다”고 강조했다.
“또한, 수도권 미분양은 지속적으로 늘어나고 있음에도 수요는 상당히 위축된 상황”이라고 지적하고, “이러한 상황에서 보금자리주택 공급 계획으로 인해 실수요자들은 주택구매시기를 늦춘다거나 임차수요로 전환하게 되어 주택거래는 감소시키고 전세가격은 상승시키는 부작용을 초래할 수밖에 없다”고 강조했다.
“즉 시장 상황이 정책 도입 당시와는 달라졌다는 사실을 받아들이고 총량적 물량 조정을 고려해야 할 것”이라고 조언했다.
허 연구위원은 “분양가상한제의 경우 규제를 회피하기 위해 인허가를 받고도 장기간 분양을 미루는 현상이 시장에서 나타나면서, 인허가 물량이 일정기간 후 분양 및 입주로 이어지던 과거의 패턴이 확인되지 않아 선형지표로서의 역할을 하지 못하고 있다”고 지적하고, “순기능보다 부작용이 많은 분양가상한제를 폐지함으로써 입주물량을 확대하는 것이 바람직하다”고 강조했다.
허 연구위원은 “침체를 거듭하고 있는 현 주택시장은 인구구조 변화, 임차시장의 월세 전환 등 주택시장의 구조적 변화에 대응하여 주택정책 목표의 재설정 등 원론적 변화가 필요한 시점”이라고 밝혔다.
즉, △2019년부터 시작될 인구 감소 △소형을 중심으로 한 월세 이동 가능성 등을 고려할 때 장기적 시장 변화에 맞게 시스템을 갖추는 방향으로 주택정책의 방향을 전환해야 한다는 것이다.
아울러 “다주택자 및 법인의 양도소득세 중과정책은 실효성보다는 경제적 비효율성이 크고 민간임대주택 공급자라는 순기능을 고려할 때 기본세율 틀로 통합하는 것이 바람직하다”고 조언했다.
이외에도 “경기에 유연하게 대처할 수 있는 매입임대사업자 기준 및 대규모 사업방식의 변화도 필요하다”는 의견도 함께 제시했다.