말도 많고 탈도 많다.
바로 뉴타운 사업 출구전략. 뉴타운 사업에 대한 논란이 좀처럼 식지 않고 있는 가운데 서민정책이라는 의도와 달리 주택공급불균형을 초래할 위기에 처한 도시정비사업 정책을 짚어볼 필요성이 제기됐다.
한국건설산업연구원과 주택산업연구원은 공동주최로 지난 5일 오후 2시 서울 강남구 논현동 건설회관 2층 중회의실에서 ‘최근 도시정비사업 정책의 진단과 과제’라는 주제로 세미나를 개최했다.
김흥수 한국건설산업연구원 원장은 인사말로 "최근 전셋값 상승 등의 주택시장 동향은 거주이전의 자유까지 방해할 정도로 심각한 지경"이라며 "서울시가 서민정책을 펴는 것은 좋은 의도이나 주택공급불균형 등과 같은 나쁜 효과를 초래할 수 있는 정책이 되지 않도록 방법을 강구해야 할 필요가 있어 주택정책의 바람직한 관행에 일조하기 위해 세미나를 개최하게 됐다"고 말했다.
이날 첫 번째 주제발표에 나선 두성규 한국건설산업원 연구위원은 ‘최근 도시정비사업 정책변화의 이슈와 문제점’이라는 주제로 주택시장의 장기 침체와 환경변화, 뉴타운?정비사업의 추진력, 수익모델의 근본적 한계 노출, 기존 뉴타운?정비사업의 구조적 문제점, 뉴타운?정비사업의 문제점 해소를 위한 정책당국의 동향, 뉴타운?정비사업 출구전략의 문제점, 뉴타운?정비사업의 출구전략 보완을 위한 남은 과제 등을 설명했다.
두성규 연구위원은 "뉴타운 사업이 ‘황금알을 낳는 거위’에서 ‘천덕꾸러기 신세’ 취급을 받을 정도로 추락하는 것은 국내 부동산시장 흐름을 단적으로 보여주고 있다"며 "정부, 국회, 지자체가 내놓는 대안들도 끝내 단기간 급하게 만든 ‘인스턴트 제품’ 같은 것이나 다름없다"고 질책했다.
또 "시장이 바뀐다고 해서 기존의 정책은 무조건 잘못된 것이고 새로운 정책이 옳다는 식의 논리는 옳지 않다"며 “서울시는 지방행정의 중심축인 만큼 시장교체와 상관없이 서울의 정책을 예측 가능한 범위 내에서 설득력과 일관성을 가지고 펼쳐나가야 한다”고 진단했다.
두성규 연구위원은 뉴타운 출구전략의 문제점으로 ▲공신력·실행력 담보의 어려움 ▲주거지재생사업 위주의 전면적 전환에 따른 부작용 ▲사업규모 축소에 따른 수급불균형 ▲주민·조합원 의사결정의 왜곡 ▲사전 협의 없는 매몰비용에 대한 실효성 ▲유사기구 추가 난립에 따른 분쟁처리의 실효성 등을 꼽았다.
이러한 문제점 해결하기 위해서 서울시 등 정책당국의 자기반성에서 나오는 사과가 선행돼야 신뢰감으로 설득력이 있게 될 것이며 지역적 특성과 주민의 선택을 충분히 고려한 사업방식을 선택해야 할 것이라고 주장했다.
논란이 많은 매몰비용에 대해서는 해당 지자체가 적립해놓은 도시정비기금을 가지고 활동하되, 직접적 지원보다 지자체의 보증을 통한 저금리의 장기대출 형식을 모색해볼 필요가 있다고 두 연구위원은 강조했다.
두 번째 주제발표에 나선 김태섭 주택산업연구원 연구위원은 ‘도시정비사업 정책 변화와 주택수급’이라는 주제로 서울 뉴타운 정책구상 주요 내용, 뉴타운 출구전략의 예상되는 득과 실, 주택수급 및 영향 검토, 정책 제언 등을 짚어줬다.
김태섭 연구위원은 “뉴타운 정비사업은 소유자 위주에서 거주자 중심으로 주거권을 보장하고 사업성과 전면철거 중심에서 ‘인간답게 살 권리’를 보장한다는 것으로 의미는 좋지만, 세입자가 70%인 재정비구역에서 거주자 중심이 세입자 중심인지에 대한 거주자 중심가치에 대한 오해와 정책 불균형이 발생할 가능성이 높다”고 지적했다.
또 “저층주거지 비아파트 거주자의 아파트 잠재수요가 매우 많은 현재 상황에서 서울시 신정책 구상은 아파트 공급 감소를 초래해 주택수급에 주거 유형 간 양극화를 심화시킬 가능성이 크다”고 설명했다.