올해만 1.13, 2.11, 3,22대책 등 벌써 4번째다.
그 효과에 대해서 시장는 “글쎄다”라는 평가이다.
정부는 최근의 건설경기 침체와 부동산 PF 문제가 지속될 경우, 서민주거 안정 및 금융?거시경제 전반에까지 부정적 영향을 미칠 우려가 커짐에 따라 부실 PF 처리 등을 통해 건설경기 연착륙을 유도하고, 주택공급여건 개선 등을 통해 전월세 등 향후 주택시장 문제에 선제적으로 대응하기 위해 이번 대책을 마련했다고 그 배경을 설명했다.
5.11대책의 주요 골자는 ▲‘PF 정상화 뱅크’ 등을 통한 금융지원 ▲리츠?펀드 세제지원 등을 통한 주택거래 활성화 ▲토지이용 규제완화 등을 통한 주택공급여건 개선 ▲SOC 민자사업 활성화 등을 담고 있다.
◆건설사 ? PF에 대한 구조조정과 유동성 지원 = 정부는 내달중에 건설사에 대한 채권은행의 신용위험평가를 실시해 회생가능성이 있는 건설사는 워크아웃으로 정상화를 지원키로 했다.
지난달 29일 국회 본회의룰 통과한 기촉법을 활용키로 했다.
이와 함께 사업진행이 가능한 PF사업장의 경우 자체 정상화가 가능한 사업장은 금융권의 적극적 만기연장 및 자금공급을 통해 정상화를 지원할 방침이다.
그리고 구조조정을 통해 사업추진이 가능한 사업장은 ‘PF 정상화 Bank(민간 bad bank)’를 활용키로 했다.
정부는 또 건설사 보증채무에 대한 채무재조정이 가능한 구조조정 대상 기업(워크아웃 등)의 사업장에 대해 우선 추진하고, 자산관리공사(KAMCO)의 구조조정기금(4.5조원)을 활용한 부실채권 정리 등 추진키로 햇다.
그라고 일시적으로 자금조달에 어려움을 겪는 건설사에 대해서는 이미 마련된 건설사 유동성 지원 P-CBO(건설업 비중 50%)를 통해 지원키로 햇다.
그리고 사업추진이 가능한 사업장에 대한 PF 대출 지원을 위해 대한주택보증의 PF 대출 보증을 1조5,000억원으로 확대했다.
이밖에 PFV 활성화를 위해 주택건설사업자가 주주로 참여한 PFV에 대해서도 공공택지 전매를 허용하고, 토지매입이 일정수준 이상 이루어진 부실 PF 사업장을 공공에서 인수하여 보금자리주택으로 공급할 방침이다.
◆미분양 주택 해소 및 주택 거래 활성화 = 정부는 수도권 미분양주택 투자에 대해서도 지방과 동일하게 세제지원 한다.
이를 위해 미분양주택에 투자하는 리츠?펀드?신탁회사에 대한 종부세 비과세, 법인세 추가과세 배제요건을 수도권?지방 미분양주택에 구분없이 혜택를 주고, 적용기한을 2012년말로 연장할 방침이다.
이와 함께 리츠?펀드 등 법인도 5년 이상 임대하는 조건으로 신규분양 허용키로 했다.
그리고 자기관리 리츠(부동산투자회사)가 2012년 이전에 149㎡ 이하 주택을 신축 또는 매입하여 임대시 해당 임대소득에 대해 5년간 50% 소득를 공제키로 했다.
현재는 2009년말 이전 85㎡ 이하를 신축하거나 매입하여 임대하는 경우에 혜택을 주고 있다.
또한 서울?과천 및 5대 신도시 1세대 1주택자 양도세 비과세 요건을 현행 ‘3년 보유?2년 거주요건’ 중 ‘거주요건’을 폐지했다.
◆주택 공급여건 개선 = 정부는 토지이용규제 완화를 통한 주택공급을 확대키로 했다.
우선 택지개발지구의 단독주택에 대한 층수제한을 신규지구는 사업시행자가 지구단위계획 변경을 통해 블록형은 ‘2→3층, 점포겸용은 ‘3→4층로 완화하고 가구수 규제는 폐지했다.
이미 준공된 신도시 등 지구는 시장?군수?구청장이 지역실정에 맞게 지구단위계획 변경을 통해 증축 3층에서 4층까지 허용키로 햇다.
그리고 개발제한구역 해제취락에 대한 층수규제 등을 완화했다.
중규모(100호 이상 300호 미만) 취락의 경우, 지역여건을 감안하여 지자체장이 용도지역과 층수제한을 완화하여 공동주택(아파트) 건설을 허용키로 했다.
또 2종 일반주거지역의 층수제한(평균 18층)을 폐지키로 했으며 다만, 경관관리 등을 위해 필요한 경우 지자체장이 층수제한을 할 수 있도록 했다.
정부는 이와 함께 일정규모(30㎡) 이상의 원룸형 도시형생활주택에 침실을 구획하여 설치할 수 있도록 허용했다.
그리고 소형 임대주택 공급 확대를 위해 부분임대형 아파트에 대해서는 임대면적이 일정규모 이하시 주차장 등 설치기준을 완화했다.
그리고 기 승인받은 주택건설사업의 대형 평형을 수요가 많은 중소형으로 변경시 세대수 증가를 허용했다.
현재는 세대수 증가시 계획인구가 늘어나 도시기본계획상 목표인구를 초과하게 되는 일부 지자체에서는 평형변경이 불가하다.
이밖에 신규 택지개발지구내 공동주택용지중 85㎡ 이하 주택건설용지 배분비율을 60%에서 70%이상으로 상향조정했으며 도시 소규모 주택공급 활성화를 위해 주택건설 사업계획 승인 대상을 20가구에서 30가구 이상(아파트 제외)으로 완화했다.
정부는 또한 재개발?재건축 사업추진이 어려운 재정비사업은 주민의견을 수렴하여 정비구역을 해제하고, 진행중인 뉴타운지구는 기반시설설치비 지원을 확대할 방침이다.
그리고 단독주택 밀집 정비예정구역중 장기간 정비계획이 수립되지 않은 지역에 대해서는 다가구 등 개별적 재건축을 허용할 에정이다.
◆민자사업 활성화 = 정부는 최소수입보장(MRG)이 없는 민자사업을 확대 추진할 방침이다.
민간제안사업은 2006년부터, 정부고시사업 2009년부터 MRG제도가 폐지됐다.
이와 함께 민자사업에 보증을 제공하는 산업기반 신보의 보증여력을 확대해 금융약정 체결에 어려움을 겪는 민자사업의 위험부담을 완화해 줄 방침이다.
또한 민간사업자의 先투자후 매년 임대료를 지급하는 방식(BTL)으로 국립대학 기숙사 등 공공시설을 조기 확충키로 했다.
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