특별공급 미달률 증가… 정책 목표와 실제 수요 간 괴리 커져
[오마이건설뉴스]특별공급 청약제도가 지역별·상품별 수요 편차가 커짐에 따라 운영 효율성이 저해되고 있어 제도 개선이 시급하다고 주장이 제기됐다.
한국건설산업연구원(이하 ‘건산연’)은 24일 발표한 ‘특별공급 청약제도의 운영 실태와 과제’ 보고서를 통해 이같이 주장했다.
건산연 보고서에 따르면, 전체 분양 물량 중 49.0%가 특별공급으로 최초 배정되었으나, 청약자가 없어 일반공급으로 전환된 물량이 많아 실제로 수요자에게 공급된 특별공급은 28.5%에 불과했다. 특별공급 평형 중 12.9%는 청약자가 전혀 없어 전량 일반공급으로 전환됐다.
특별공급 물량의 절반은 청약자가 없는 것으로 나타났으며, 특히 다자녀(73.0%), 기관추천(62.5%), 노부모 부양(61.6%)은 청약자를 찾지 못하는 비율이 60%를 넘었다.
반면, 서울과 세종은 두 자릿수 이상의 특별공급 경쟁률을 기록하며 지역 간 수요 쏠림이 심하며, 동일한 평형에서도 특별공급과 일반공급 간 경쟁률 차이가 뚜렷하게 나타났다, 특별공급은 19.2%만 경쟁이 발생한 반면, 일반공급은 76.7%가 경쟁했다.
지역별·상품별 수요 편차가 지속적으로 확대되면서, 신규 주택 판매 제도인 청약의 운영 효율성이 저해될 우려가 제기되고 있다.
특별공급 미달 물량은 일반공급으로 전환되며, 그간 분양시장은 지역과 유형에 관계없이 초과수요 구조를 유지해왔기 때문에 큰 문제로 부각되지 않았으나, 시장 여건이 빠르게 변화하고 있어 수요 기반의 제도 효율화가 필요한 시점이다.
단기적으로는 생애최초·신혼부부 등 수요가 높은 유형의 공급은 확대하고, 다자녀·기관추천 등 미달 비율이 높은 유형은 조정하는 방식의 재설정이 필요하다.
또한 공공·민간, 지역(분양가상한제 적용 여부), 유형별로 구분해 수요 기반의 정책 물량 재설정하고 저출생 대응 등 정책 목표와 조율이 필요하다고 밝혔다.
장기적으로는 특별공급 제도의 정책 효과에 대한 실증 검증이 필요하고. 분양가상한제 지역은 사후관리제 도입, 주택판매 방식의 민간 부문 자율성 확대 등 로드맵을 마련해야 한다고 밝혔다.
지난 50여년 동안 특별공급 지속해왔으나, 효과 검증은 이루어지지 않았다. 특별공급 중 73.7%는 다자녀·신혼부부·생애최초·신생아로 광의의 저출생 대응에 배분되고 있어 효과 검증이 절실한 실정이다.
수분양자의 거주기간, 출생 여부, 매도시기, 매도가격, 이전 지역 등 거래 상황, 행태 관찰 등을 통해 정책 효과 검증도 필요하다.
분양가상한제 지역에 한해 매도가격 관리나 전매 제한 등 사후관리 체계를 구축해야 자산 배분 정책의 부의 효과 경감, 부담가능 주택 재고 유지 등의 효과를 기대할 수 있다.
청약제도는 청약통장, 국민주택채권, 주택도시기금 등과 연계되어 있어, 주택 판매제도의 전반적인 효율화를 위한 장기적 로드맵 수립이 필요하다.
허윤경 건산연 연구위원은 “현행 청약제도는 분양가상한제와 결합되면서 공공택지와 우위지역 거주자에게 더 많은 자산을 배분하고 있다”면서, “로또 청약뿐 아니라 지역정책의 부의 효과도 고민해야 한다”고 말했다.
이어 “영국의 First Homes은 수분양자가 주택 재판매 시 가격을 구입 때와 동일한 할인율을 적용하게 규제하고 있어, 우리나라도 이와 같은 사후관리제와 같은 개념을 검토할 필요가 있다. 자산 배분 규모의 관리뿐 아니라 부담가능주택 재고 유지에도 도움이 된다”고 설명했다.
