순환투자방식이란 먼저 공공이 예산 선투자로 기반시설을 확보해 지역개발이 촉진되면 주민들은 보상금 반환하고 대신 용적률 등 개발 인센티브를 받아 건축할 수 있으며, 반환금은 다른 지역에 재투자해 예산의 투자 효율성을 높일 수 있는 제도이다.
지구단위계획은 도시를 체계적이고 효율적으로 개발하고 관리하기 위해 필요한 지역에 기반시설계획에서 개별 필지단위계획까지 구체적인 건축방향을 제시하는 도시관리 수단이다.
이는 현재 서울시 총 229개 구역 63.3㎢으로 지정되어 있으며 그 대상과 범위가 계속 확대되고 있는 실정이다.
그러나 지구단위계획의 실현과 지역활성화를 위해 도로 등 도시기반시설 확보가 전제돼야 함에도, 높은 보상비 등으로 막대한 예산이 소요돼 대부분 지방자치단체의 재정형편상 기반시설 확보에 한계가 있었다.
또한, 지구단위계획에서 개별필지를 건축할 때 도로부지 등을 기부채납 하면 용적률 등 인센티브를 줄 수 있도록 계획되어 있으나 도로 전체가 개설되지 않으면 도로개설에 대한 실효성이 없기 때문에 실제 개별필지 건축이 이루어지지 않는 등 지구단위계획의 실현과 지역 활성화에 어려움이 있었다.
따라서 이러한 지구단위계획구역에 대해 순환투자방식을 도입하면 보상금 회수 가능성을 고려하여 먼저 도로 등 도시계획시설사업을 시행하면 지역개발이 촉진되고 개발요인 발생과 지가상승 등으로 개별필지의 건축을 유도할 수 있다.
아울러, 토지주는 받은 보상금보다 용적률 등 개발 인센티브를 받는 것이 유리하게 되면 보상금을 반환하게 되고, 반환금은 다시 다른 도시기반시설 사업에 재투자하여 부족한 투자재원의 효율성을 높일 수 있다.
서울시는 순환투자방식에 의한 도시기반시설 확보는 국내에서 처음 시행하는 사업방식으로 시행착오나 예상치 못한 문제 발생 등을 고려해 우선 시범사업을 통해 확대방안을 검토해 나갈 계획이다.
우선 사업대상은 지구단위계획구역 안에서 도로, 주차장 등 미집행 도시계획시설에 제한하여 시행하키로 했다.
보상금 반환은 지구단위계획구역 안에 있는 토지를 공공시설부지로 제공하고 보상을 받은 자 또는 포괄승계인이 보상금을 수령한 후 10년 이내에 반환할 수 있으며, 반환금은 보상금에 반환일 전일까지 이자(1년만기 정기예금 금리)를 포함하며 건축허가 전에 자치구에 신청하면 된다.
보상금 반환에 따른 인센티브는 기존에 공공시설부지로 제공(기부채납)하는 경우와 동일한 방법으로 산정하게 되며, 용적률, 건폐율, 높이 등을 택일하여 완화 받을 수 있으며 제공면적에 따라 용적률, 건폐율, 높이 등을 분할해 적용도 가능하다.
반환금은 별도 회계가 마련되기 전까지 우선 도시개발특별회계를 사용하여 운영하고 반환받은 실적 등을 감안하여 해당 자치구에 재투자할 계획이다.
또한, 순환투자방식으로 투자한 사업 외에도 지구단위계획구역안에서 기존에 도로개설 등의 사업으로 토지를 보상 받은 자 또는 포괄승계인은 보상금을 반환하고 개발 인센티브를 받을 수 있다.
서울시 관계자는 "순환투자방식이 성공적으로 정착되면 지자체의 도시기반시설 확보를 위한 재원절감에 크게 기여하면서 지역개발을 촉진할 수 있는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 제도로 전국지자체에도 확산될 것"으로 기대했다.
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